6,95 mln turystów w 2025. Ceny willi wzrosły o 15% w pierwszej połowie 2026. Sprawdzamy każdy projekt na miejscu — bez opłaty doradczej dla Ciebie, z niezależnym audytem prawnym i due diligence.
Bez opłaty doradczej · Audyt prawny i due diligence · Obsługa PL / EN
Najważniejsze liczby, które decydują o opłacalności inwestycji.
Najpopularniejsza forma dla willi. Płacisz za prawo do użytkowania gruntu — sprawdzamy, czy klauzula przedłużenia jest bezpieczna.
Zakładasz spółkę na Bali i kupujesz grunt na 90 lat. Najbliżej własności, jaką może mieć obcokrajowiec. Pełna kontrola, możliwość odsprzedaży udziałów.
Księgi wieczyste, pozwolenia, długi dewelopera — wszystko przed podpisem. Odrzucamy projekty bez pełnej dokumentacji.
Trzy scenariusze (ostrożny, bazowy, najlepszy) z kosztami utrzymania i podatkami. Bez marketingowych obietnic.
Pracujemy bezpośrednio z deweloperami i lokalnymi partnerami — nie pobieramy od Ciebie opłaty za konsultację, selekcję projektu ani due diligence. Każdy projekt i umowę weryfikuje niezależna kancelaria w kraju inwestycji, a płatności prowadzimy przez escrow jako jeden z elementów bezpieczeństwa.
Bali to dojrzały rynek lifestyle i najmu krótkoterminowego — idealny, gdy szukasz wille z realnym obłożeniem, a nie tylko obietnic dewelopera.
Najem krótkoterminowy (Airbnb, booking) + kilka tygodni własnego pobytu w roku. Niektórzy zaczynają od leasehold, potem skalują przez spółkę.
Od 100 000 USD za mieszkanie w Canggu, do 500 000+ USD za willę z widokiem na ocean w Uluwatu.
5–10 lat. Zwrot kapitału w top lokalizacjach w 7–10 lat przy stabilnym obłożeniu.
Dla osób gotowych na leasehold i zarządzanie najmem (lub wynajęcie operatora). Turystyka wspiera popyt — my filtrujemy projekty prawnie.
Widełki netto przy profesjonalnym zarządzaniu; dokładny wynik zależy od standardu willi, sezonu i operatora.
| Lokalizacja | Obłożenie | Zwrot z najmu | Wzrost cen |
|---|---|---|---|
| Uluwatu | 83%+ | 8–15% | 10–15% |
| Canggu | 60–70% | 8–12% | 7–12% |
| Seseh | 75–90% | 12–15% | 10–15% |
| Pererenan | 54–84% | 8–12% | 7–12% |
| Ubud | 50–60% | 8–12% | 5–10% |
Pełny breakdown przed rezerwacją — bez ukrytych pozycji w umowie dewelopera.
| Pozycja | Orientacyjnie | Uwagi |
|---|---|---|
| Koszty transakcji | 5–7% | Notariusz, podatki transferowe, opłaty, due diligence |
| Podatek od nieruchomości (PBB) | 0,1–0,2% | Rocznie od wartości — niski koszt vs Europa |
| Podatek od najmu | ~10% | Zależnie od struktury (osoba / PT PMA) — doradca podatkowy na konsultacji |
| Zarządzanie najmem | 20–25% | Operator Airbnb — marketing, sprzątanie, concierge |
| Wzrost wartości ziemi (2 lata) | 15–30% | W silnych mikro-rynkach 7–15% rocznie |
Poniższe scenariusze opierają się na danych rynkowych 2025/2026. Wszystkie trzy są zgodne z prawdą – różnią się założeniami, nie obietnicami.
2026 to szczyt podaży – nowe projekty wchodzą na najbardziej konkurencyjny rynek w cyklu. Słabsze projekty tracą na stawkach.
| ROI netto (najem) | 6–8% |
| Obłożenie | 45–55% |
| Aprecjacja (rocznie) | 3–5% |
| Łączny zwrot | 9–13% |
| Payback | 8–11 lat |
Dlaczego? Rynek się profesjonalizuje – słabe projekty tracą.
Sprawdzona lokalizacja (Canggu, Uluwatu), profesjonalny operator, stabilne obłożenie. Rynek dojrzewa, nie pęka.
| ROI netto (najem) | 10–12% |
| Obłożenie | 60–70% |
| Aprecjacja (rocznie) | 7–10% |
| Łączny zwrot | 17–22% |
| Payback | 5–7 lat |
Dlaczego? To standard, który widzimy u większości klientów.
Prime lokalizacja (Uluwatu/Seseh), butikowy operator, wysoka stawka dzienna, aprecjacja.
| ROI netto (najem) | 12–15% |
| Obłożenie | 70–80% |
| Aprecjacja (rocznie) | 10–15% |
| Łączny zwrot | 22–30% |
| Payback | 4–5 lat |
Dlaczego? Top 20% projektów generuje najlepsze wyniki.
Scenariusze opierają się na danych rynkowych z 2025/2026.
Zostaw dane — wrócimy w 24h z analizą dopasowaną do tego rynku.